ساخت شهر را نمی‌توان به ساخت مجموعه‌ای از ساختمان‌ها تقلیل داد. کیفیت سکونت، پیش از آنکه به واحد مسکونی برسد، در شبکه‌ای از فضاهای عمومی، خدمات شهری، زیرساخت‌ها و نحوه شکل‌گیری محله تعیین می‌شود. با این حال، در بخشی از پروژه‌های مسکن و توسعه سکونتگاه‌های جدید، ساختمان‌ها زودتر از زیرساخت‌های عمومی شکل می‌گیرند و تأمین خدمات به مراحل بعد موکول می‌شود؛ روندی که می‌تواند کیفیت زندگی را برای سال‌ها تحت تأثیر قرار دهد.

به گزارش روابط عمومی انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان؛ سعید غفوری، معاون سابق وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت آتی‌ساز، و مهندس مجیدیان، مدیر مجتمع بتلند، در استودیو «ساختمان فردا» درباره ضرورت تغییر این رویکرد و نقش کلان‌توسعه‌گری در شکل دادن به شهر سخن گفتند.

زیرساخت پیش از توسعه

در شهرهای موجود، به اعتقاد غفوری، بازآفرینی نباید تنها به نوسازی ساختمان‌ها محدود شود. محله‌های کم‌برخوردار در تهران و دیگر کلان‌شهرها، هنگام بازآفرینی به مجموعه‌ای از خدمات عمومی نیاز دارند؛ از سراهای محله و بوستان‌ها و مدارس گرفته تا مساجد، کلانتری‌ها و دیگر خدمات روبنایی. به این ترتیب، ارتقای کیفیت کالبدی ساختمان بدون ارتقای کیفیت زیرساخت عمومی، بخشی از مسئله را حل‌نشده باقی می‌گذارد.

این ضرورت در سکونتگاه‌های جدید اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. غفوری با اشاره به تجربه نخستین دوره‌های توسعه شهرهای جدید می‌گوید در گذشته، ایجاد زیرساخت‌ها و خدمات عمومی پیش از توسعه بلوک‌های ساختمانی مورد توجه بود، اما طی نزدیک به سه دهه این ترتیب تا حد زیادی تغییر کرده است. از نگاه او، در توسعه سکونتگاه‌های جدید باید از همان ابتدا به آخرین حلقه زنجیره، یعنی بهره‌برداری و نگهداری زیرساخت‌ها و خدمات عمومی، توجه کرد؛ به این معنا که محله و فضای عمومی آن پیش از گسترش بلوک‌های ساختمانی شکل بگیرد و برای نگهداری بلندمدت آن نیز سازوکار وجود داشته باشد.

این رویکرد تفاوت میان یک توسعه‌گر و یک کلان‌توسعه‌گر را نیز روشن می‌کند. توسعه‌گری که مأموریت خود را در ساخت و واگذاری یک یا چند بلوک ساختمانی خلاصه می‌کند، با کلان‌توسعه‌گری که در مقیاس محله، منطقه یا سکونتگاه فعالیت می‌کند، اهداف متفاوتی دارد. به گفته غفوری، کلان‌توسعه‌گر باید افقی ۲۰ تا ۳۰ ساله برای کیفیت سکونت داشته باشد و مسئولیت خود را به پایان ساخت سازه محدود نکند.

هویت محله و اقتصاد فضای عمومی

مجیدیان، مدیر مجتمع بتلند، بخش دیگری از این بحث را به نقش فضاهای عمومی در شکل‌گیری هویت شهری مرتبط می‌کند. از نگاه او، اگر برای هر محله قرار است هویتی شکل بگیرد، این هویت نیازمند برنامه‌ریزی و طراحی در فضای عمومی است. توجه به این فضاها حتی می‌تواند بر شکاف‌های اجتماعی و طبقاتی اثر بگذارد؛ زیرا کیفیت محیط شهری، دسترسی به فضاهای مناسب و توجه به ویژگی‌های بومی و گردشگری هر منطقه، می‌تواند کیفیت تجربه سکونت را میان محله‌های مختلف تغییر دهد.

او همچنین فضای عمومی را به امنیت اجتماعی و پدافند غیرعامل مرتبط می‌داند. به اعتقاد مجیدیان، ایجاد و بهسازی زیرساخت‌های شهری این پیام را به جامعه منتقل می‌کند که برای کیفیت محیط زندگی و ساماندهی محله برنامه وجود دارد و همین موضوع می‌تواند بر امنیت روانی و حتی کاهش زمینه‌های جرم اثر بگذارد. او با اشاره به تجربه‌ای که درباره زیباسازی فضاهای شهری لندن مطالعه کرده، آراستگی محیط را یکی از اقدامات مورد توجه در کنار سیاست‌های پیشگیری از جرم عنوان می‌کند.

با این حال، اجرای چنین رویکردی تنها به سرمایه‌گذاری در ساخت فضای عمومی محدود نمی‌شود و به ظرفیت مطالعاتی مدیریت شهری نیز نیاز دارد. مجیدیان معتقد است شهرداری‌ها باید واحدهای تخصصی‌تری برای مطالعه این حوزه داشته باشند؛ واحدهایی که بدانند هر بخش از شهر به چه خدماتی نیاز دارد و بتوانند برای توسعه فضاهای عمومی، نقشه راه و برنامه جامع تدوین کنند.

غفوری این بحث را به مفهوم نهادسازی پیوند می‌دهد. از نگاه او، قرار نیست همه ریسک‌ها و وظایف در سمت دولت و حاکمیت باقی بماند. در الگوی کلان‌توسعه‌گری، از شکل‌گیری کانسپت اولیه و مدل مفهومی پروژه گرفته تا تأمین زمین، منابع مالی، مدیریت ریسک‌های حقوقی و فنی، ملاحظات اجتماعی، ساخت، خدمات روبنایی و سپس بهره‌برداری و نگهداری، یک زنجیره به هم پیوسته شکل می‌گیرد. در چنین مدلی، دولت باید بیشتر نقش سیاست‌گذار، تسهیل‌گر و حامی را ایفا کند و بخشی از وظایف اجرایی به نهادها و شرکت‌های تخصصی واگذار شود.

غفوری با اشاره به زنجیره‌ای که در نمایشگاه صنعت احداث ارائه شده، دو نقطه را از ضعف‌های جدی این ساختار می‌داند: تأمین منابع مالی در ابتدای زنجیره و بهره‌برداری و نگهداری در انتهای آن. به گفته او، ضعف شرکت‌های خصوصی در حوزه بهره‌برداری و نگهداری باعث شده این بخش همچنان تا حد زیادی بدون متولی مؤثر باقی بماند.

در سوی دیگر، مجیدیان بر ظرفیت داده‌های بخش خصوصی تأکید دارد. او می‌گوید تولیدکنندگان حوزه محصولات و قطعات شهری در جریان فعالیت خود، درباره رفتار و نگاه مردم، میزان استقبال از محصولات و آثار کوتاه‌مدت و بلندمدت آنها داده‌هایی در اختیار دارند که می‌تواند برای مدیریت شهری قابل استفاده باشد. به گفته او، در برخی محله‌ها تغییر مصالح و بهسازی فضای شهری حتی به ایجاد ارزش افزوده و تغییر نگاه اجتماعی به مناطق کم‌برخوردار منجر شده است.

براین اساس، فضای عمومی دیگر یک بخش تزئینی از پروژه شهری نیست؛ بخشی از زیرساخت کیفیت سکونت است که شکل‌گیری آن به طراحی، تأمین مالی، مدیریت، داده و مهم‌تر از همه، تعیین متولی برای سال‌های پس از ساخت نیاز دارد. کلان‌توسعه‌گری زمانی می‌تواند از ساخت مجموعه‌ای از بلوک‌ها فراتر برود که این زنجیره از زمین و تأمین مالی تا فضای عمومی، بهره‌برداری و نگهداری را در یک برنامه بلندمدت به هم متصل کند.