به گزارش روابط عمومی انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعت ساختمان؛ بر اساس اعلام رئیس‌ کل بانک مرکزی، درآمد واقعی سرانه ایرانیان از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۳ حدود ۴۷ درصد کاهش یافته است؛ آماری که بیانگر افت محسوس قدرت خرید خانوار ها و محدود شدن توان آنها در تأمین نیازهای اساسی، به‌ ویژه مسکن است. این شاخص چه پیامد هایی برای بازار مسکن، سرمایه‌ گذاری و آینده صنعت ساختمان خواهد داشت؟ در گفت‌ و گو با حسن نظر زاده دباغ، دبیر انجمن صنفی کار فرمایی سیستم قاب‌ های سبک فولادی سرد نورد شده (LSF) ایران و عضو هیات مدیره انجمن فن آوران صنعت ساختمان ، این موضوع را بررسی کرده‌ ایم.

*  کاهش ۴۷ درصدی درآمد واقعی مردم چه اثری بر تقاضای بازار مسکن گذاشته است؟

کاهش ۴۷ درصدی درآمد واقعی را باید یکی از مهم‌ ترین عوامل تضعیف بازار مسکن دانست، هرچند معتقدم با توجه به تورم سال‌ های اخیر و شرایط پس از جنگ، فشار واقعی وارد شده بر معیشت مردم حتی فراتر از این رقم است. در اغلب کشورهای جهان، وقوع بحران‌ های بزرگ یا جنگ معمولاً موجب افت قیمت دارایی‌ ها می‌ شود، اما در ایران به دلیل ساختارهای اقتصادی و تورم مزمن، بازار مسکن همچنان روند افزایشی خود را حفظ کرده است.

نتیجه این شرایط، کاهش شدید قدرت خرید خانوار ها و کوچک‌ تر شدن طبقه متوسط بوده است؛ در مقابل، صاحبان سرمایه همچنان توان حفظ و افزایش دارایی‌ های خود را دارند. در چنین فضایی، بخش بزرگی از تقاضای مؤثر از بازار حذف شده و خانه‌ دار شدن، به‌ ویژه برای زوج‌ های جوان، بیش از هر زمان دیگری به آرزویی دور از دسترس تبدیل شده است. امروز با سطح درآمدهای موجود، یک خانوار با درآمد متوسط ممکن است دهه‌ ها زمان نیاز داشته باشد تا بتواند صاحب یک واحد مسکونی شود.

* این کاهش قدرت خرید چه تأثیری بر سرمایه‌ گذاری و تولید در صنعت ساختمان داشته است؟

کاهش تقاضای مؤثر، مستقیماً انگیزه سرمایه‌ گذاری در صنعت ساختمان را تضعیف کرده است. بسیاری از انبوه‌ سازان و فعالان این حوزه، به دلیل کاهش بازده اقتصادی و افزایش ریسک، سرمایه‌ های خود را به بازارهای دیگر منتقل کرده‌ اند. در صورتی که شرایط اقتصادی به ثبات برسد، بخش ساختمان همچنان ظرفیت جذب بخش مهمی از سرمایه‌ های سرگردان موجود در بازار هایی مانند ارز، طلا و سایر دارایی‌ ها را دارد. اما در شرایط فعلی، صنعت ساختمان در وضعیتی قرار گرفته که می‌ توان آن را «رکود همراه با انتظار» توصیف کرد؛ بازاری که فعالان آن چشم‌ انتظار شکل‌ گیری افق روشن اقتصادی برای آغاز دوباره سرمایه‌ گذاری هستند.

* امروز تولیدکنندگان بیشتر نگران کاهش تقاضا هستند یا افزایش هزینه‌ های ساخت؟

هر دو عامل فشار قابل توجهی بر تولیدکنندگان وارد کرده‌ اند، اما در شرایط فعلی، کاهش تقاضای مؤثر نگرانی جدی‌ تری محسوب می‌ شود؛ زیرا حتی اگر تولید انجام شود، بدون وجود قدرت خرید، بازار توان جذب آن را نخواهد داشت. از سوی دیگر، هنوز تمامی آثار افزایش نرخ ارز و تورم وارد قیمت تمام‌ شده ساختمان نشده است. به اعتقاد من، با تخلیه کامل این آثار، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان معمولی از حدود ۹۰ میلیون تومان نیز فراتر خواهد رفت. بنابراین، در صورت استمرار شرایط فعلی، احتمال آغاز موج جدید افزایش قیمت مسکن بسیار جدی خواهد بود.

* اگر این روند ادامه یابد، آینده صنعت ساختمان را چگونه ارزیابی می‌ کنید؟

– ادامه این روند، صنعت ساختمان را ناگزیر به تغییر الگوی تولید خواهد کرد. همان‌ گونه که در برخی کشورها مانند ژاپن ساخت واحدهای کوچک‌ متراژ به ضرورتی اقتصادی تبدیل شده، احتمال دارد بازار مسکن ایران نیز به سمت توسعه واحدهای کوچک‌ مقیاس حرکت کند. افزایش مداوم قیمت خرید و اجاره مسکن موجب شده سهم هزینه مسکن در سبد خانوار به شکل کم‌ سابقه‌ ای افزایش یابد. بنابراین، توسعه مدل‌ های نوین ساخت، افزایش بهره‌ وری و تولید واحدهای متناسب با توان اقتصادی جامعه، اجتناب‌ ناپذیر خواهد بود.

* برای خروج صنعت ساختمان از این شرایط، چه اصلاحات و حمایت‌ هایی ضروری است؟

– واقعیت این است که دولت به تنهایی منابع مالی کافی برای حل بحران مسکن را در اختیار ندارد و حتی اجرای پروژه‌ های دولتی نیز با محدودیت‌ های جدی اعتباری مواجه است. راهکار اصلی، فعال‌ سازی ظرفیت بخش خصوصی و جذب سرمایه‌ گذاری داخلی و خارجی است؛ اما تحقق این هدف، مستلزم ایجاد ثبات اقتصادی، امنیت سرمایه‌ گذاری و پیش‌ بینی‌ پذیری فضای کسب‌ و کار است.

سرمایه زمانی وارد بخش ساختمان می‌ شود که سرمایه‌ گذار بتواند آینده اقتصاد را تا حدی پیش‌ بینی کند. در شرایطی که فضای اقتصادی تحت تأثیر نا اطمینانی‌ های سیاسی و امنیتی قرار دارد، طبیعی است که تصمیم‌ های سرمایه‌ گذاری به تعویق بیفتد.