نكاتي در رابطه با سند راهبردي ـ اجرائي طرح جامع مسكن
مقدمتاً لازم است اولين برخورد جامع برنامه‌اي با موضوع مهم مسكن را قدرداني كنيم و از اينكه چنين برنامه‌اي به نظر خواهي كارشناسان و حرفه‌مندان گذاشته ميشود و بدين‌ترتيب مشاركت علاقمندان طلب ميشود (اگرچه ناقص و محدود) از اين سياست و از اين شيوه مطلوب سپاسگذار باشيم و براين پايه كه برنامه‌ريزي پويا و كارساز نيازمند نقد و بررسي و تحليل مداوم خواهد بود و اين نقد و بررسي‌ها قطعاً به تعميق و كارآئي برنامه در آينده كمك خواهد رساند نتيجه كنكاش خود را در رابطه با سند راهبردي ـ اجرائي طرج جامع مسكن بطور فهرست‌وار و موردي به استحضار ميرساند.
الف ـ عدم پيش بيني نظام اطلات پايه در بخش مسكن
يكي از اركان اصلي تدوين برنامه‌اي جامع و پويا وجود نظام اطلاعات پايه در زمينه مربوطه است نظامي جهت جمع آوري و تجزيه و تحليل اطلاعات، زيرا:
1ـ اطلاعات دقيق شرط لازم جهت تدوين برنامه پويا و كارساز است.
2ـ بر پايه اطلاعات دقيق و به روز است كه نحوه حركت برنامه‌ها و نحوه تاثير آن را ميشود ارزيابي و كنترل كرد و در زمان مناسب بر آن تأثير گذاشت.
3ـ بر پايه اطلاعات دقيق و به روز است كه ميتوان برنامه (پويا) داشت.
(طرح جامع در صفحه 6 حتي بعنوان برنامه‌اي پويا شناخته شده است.)
4ـ در حال حاضر جمع‌آوري و تجزيه و تحليل اطلاعات در بخش مسكن هيچ ساختار مشخصي ندارد.
5ـ در حال حاضر برنامه‌ها از اطلاعات غيرمستقيم، فرسوده و نامطمئن استفاده ميكنند.
ـ اين در شرايطي است كه در بخش مسكن هيچگونه نظامي جهت جمع آوري و تجزبه و تحليل اطلاعات وجود ندارد و بنابراين آمار و ارقام مورد استفاده در برنامه نيز از دقت كافي برخوردا نيست.
ـ اين در شرايطي است كه در كشورهاي توسعه يافته اطلاعات مورد استفاده در بخش مسكن و شركتهاي Real estate نظير اطلاعات بورس لحظه‌ايست.
ـ براساس اين اطلاعات دقيق و تازه است كه نه تنها ميتوان برنامه‌ريزي كارساز و كاملا هدفمند داشت و تاثير برنامه‌ها را به دقت ارزيابي كرد بلكه بسياري از معضلات موجود در بازار مسكن نظير نوسانات شديد بازار و انواع بورس‌بازيهائي كه منشأ آن بي‌اطلاعي عمومي است قابل كنترل خواهد بود.
براين پايه يكي از كمبودهاي طرح جامع مسكن عدم پيش‌بيني در مورد يك ساختار كارآمد جهت نظام اطلاعات پايه در بخش مسكن است.
ب ـ توسعه صنعتي ساخت و ساز بعنوان محور برنامه
ـ بطور كلي نگاه طرح جامع به بخش ساخت و ساز نگاهي مبهم و غيرشفاف است و عدم شفافيت موجب شده تحقق بسياري از هدفگذاريها مورد ترديد قرار گيرد، تدقيق موضوع نيازمند مقدمه‌اي است به شرح زير است:
بطور كلي در حال حاضر ساخت و ساز ما ازاعتبار كافي برخوردار نيست و از جهات عديده مورد انتقاد قرار دارد جمع‌بندي انتقادات نشان ميدهد كه:
ـ ما قادر نيستيم شاخصهاي اساسي ساخت و ساز را بدرستي محقق كنيم شاخصهايي نظير ايمني، صرفه‌جويي در مصرف انرژي، ملاحظات محيط زيستي، پايداري ساختمان (عمر ساختمان) و….
ـ بطور كلي شاخصهاي اساسي مشخصات فراكاربردي هستند و به سه دسته تقسيم ميشوند.
1ـ شاخصهاي اساسي كه به مصالح پروژه‌اي نظر ميكنند.
قيمت تمام شده، سرعت، كيفيت و انعطاف‌پذيري و…
2ـ شاخصهاي اساسي كه به مصالح فرا پروژه‌اي و ملي نظر ميكنند.
ملاحظات محيط زيستي، ارزبري و…
3ـ شاخصهاي اساسي فراپروژه‌اي تحت كنترل دولت (يا اجباري)
ايمني، صرفه جويي در مصرف انرژي، ارزبري
ـ اعتبار ساخت و ساز به نحوه رعايت شاخصهاي اساسي بستگي دارد
ـ توسعه شاخصهاي اساسي تحت كنترل (يا اجباري) موجب رشد اعتبار ساخت و ساز خواهد بود در حال حاضر ايمني، صرفه جويي در مصرف انرژي و…. در زمره شاخصهاي تحت كنترل هستند لاكن با ارزيابي كارشناسانه تحقق نيافته‌اند.
ـ شاخصهاي اساسي (اجباري) را بايد توسعه داد شاخصهايي نظير پايداري ساختمان (عمر ساختمان) پايداري عناصر ساختمان، ملاحظات محيط زيستي و…. نيز بايد در زمره شاخصهاي اسامي تحت كنترل قرار گيرند.
اما چرا ما قادر نيستيم شاخصهاي اساسي ساخت و ساز را محقق كنيم؟
ـ بررسي هاي ما نشان ميدهد كه تنها راه عبور از معضلات مبتلا به ساخت و ساز در كشور حركت از برنامه‌ريزي خُرد به سمت برنامه‌ريزي انبوه است.
ـ در برنامه ريزي انبوه است كه امكان استفاده از كارشناسان و متخصصين و برنامه‌ريزان شايسته وجود خواهد داشت و زمينه لازم جهت طرح مسائل و يافتن پاسخ مناسب بوجود مي‌آيد.
ـ پس از اقبال از برنامه‌ريزي انبوه بايد باور داشته باشيم كه روش توليد انبوه روش صنعتي است و جامعه حرفه‌اي كشور را از اين مغالطه عجيب نجات دهيم و اين تصور را از بين برداريم كه توليد انبوه روش دستي و سنتي و خُرد ندارد. اين مغالطه باعث شده است كه ما از دانش و تجربه عظيم 200 ساله جامعه بشري در بخش ساختمان محروم بمانيم و يكي از عواقب اين انحراف اين بوده است كه ساخت و ساز ما از دست متخصصين خارج شده و مديريت آن در اختيار غيرمتخصصين قرار گيرد.
ـ در حال حاضر نظام فني واجرائي ما روش سنتي و مناسب با برنامه ريزي خٌرد است و قادر نيست صنعت ساختمان را سامان دهد در اين رابطه نكاتي به شرح زير بايد مورد نظر قرار گيرد.
ـ بطور كلي طراحي در روش ساخت صنعتي با روش سنتي و خُرد متفاوت است.
ـ در طراحي سنتي كه روش معمول در نظام فني اجرائي ما است طراحي با طرح اوليه آغاز ميشود و سپس اين طرح به طرح اجرائي تبديل شده و نهايتاً و سرآخر سازنده طي مناقصه و… انتخاب ميشود در چنين روندي (قرارداد سه عاملي) هيچگاه موضوع فن‌آوري مطرح نميشود زيرا فن‌آوري و توسعه صنعتي ساخت و ساز زائيده همكاري طراحان، سازندگان و صنعتكاران است.
ـ در روش ساخت صنعتي پس از تدوين برنامه راهبردي پروژه ابتدا سيستم ساخت انتخاب ميشود و پس از آن طراحي معماري در چهارچوب الزامات سيستم ساخت ادامه مي‌يابد در اينجا طراحي معماري نيز با روش معمول طراحي تفاوت‌هاي اساسي دارد و عمدتاً به ملاحظات مرحله ساخت نظر ميكند.
ـ سيستم ساخت بستر تحقق شاخصهاي اساسي ساخت و ساز است. بطور كلي طراحي سيستم ساخت براساس اهداف فراكاربردي و شاخصهاي اساسي است و تنوع سيستم‌هاي ساخت نيز بدليل تعدد شاخصهاي فراكاربردي و تنوع در تركيب آنها است بر اين پايه با انتخاب سيستم ساخت تحقق شاخصهاي اساسي مورد هدف پروژه امكانپذير خواهد شد.
ـ عدم تحقق شاخصهاي اساسي كه موجب مخدوش شدن اعتبار ساخت و ساز ماست محصول نبود نگاه سيستمي به ساختمان است در نتيجه ساخته‌هاي رشيد و مرتفع با نماهاي امروزين احداث ميشود كه بطور كلي فاقد ساختار شفاف و معتبر هستند و به رغم ظاهر آراسته شاخصهاي اساسي در آنها رعايت نشده و در واقع اعتبار لازم را ندارند.
ـ بطور خلاصه تنها راه عبور از مشكلات ساخت و ساز در كشور حركت به سمت برنامه‌ريزي انبوه و توسعه صنعتي است و گامهاي اصلي به شرح زير هستند.
ـ حركت از برنامه‌ريزي خُرد، به برنامه‌ريزي انبوه
ـ حركت از ساخت و ساز سنتي به سمت ساخت و ساز صنعتي
ـ حركت از قراردادهاي سه عاملي به سمت قراردادهاي دو عاملي (طرح و اجرا)
ـ توسعه نگاه سيستمي و شفافيت ساختارهاي ساخت و ساز
براساس موارد فوق پيشنهاد اين است كه توسعه صنعتي ساخت و ساز محور برنامه‌هاي توسعه مسكن قرار گيرد تا آنچه مي‌سازيم از اعتبار لازم برخوردار باشد.
ج ـ طرح جامع فاقد كميت در بحث توسعه صنعتي ساخت و ساز است.
ضريب توسعه صنعتي ساخت و ساز در زمره ضرايب توسعه پايدار است و اين ضرايب در حال حاضر در كشورهاي پيشرفته حدود 40% است و در كشور ما كمتر از 1% تقويم ميشود.
ـ با توجه به اينكه چشم انداز 1404 كشور را توسعه يافته ارزيابي ميكند و اين چشم‌انداز برنامه فرادستي طرح جامع قلمداد ميشود لازم است افزايش ضريب توسعه صنعتي با كميت مشخص در طرح ديده شود.
ما بايد 1404 بالاتر از 40 درصد ضريب توسعه صنعتي داشته باشيم. بديهي است رسيدن به چنين فرابيني در اين فاصله كوتاه اولاً برنامه بسيار فشرده نياز دارد و ثانياً بايد بسرعت آغاز شود تا زمان از دست نرود. پيشنهاد ميشود در سال اول 1% و در سالهاي بعد 3% به اين ضريب اضافه شود. تا در سال 1399 به سطح 40% برسيم.
د ـ طرح جامع مسكن و حضور قريب الوقوع كشور در WTO
با توجه به اينكه حضور كشور در سازمان تجارت جهاني قريب‌الوقوع است، طرح جامع مسكن نميتواند اين شاخصه را ناديده انگارد و بنظر ميرسد آثار مترتب بر آن بايد دقيقاً ديده شده و طرح جامع را متأثر كنديكي از الزامات چنين توجهي رشد سريع ضريب توسعه صنعتي ساخت و ساز خواهد بود.
هـ ـ طرح جامع و ماده 31 قانون اساسي
طرح جامع براساس ماده 31 قانون اساسي بر وظيفه دولت در ايجاد امكان خانه‌دار شدن اقشار كم درآمد تأكيد دارد و در مجموع به نظر ميرسد تأمين مسكن اقشار كم درآمد را محور برنامه قرار داده است و 6 برنامه ارائه شده در اين زمينه نيز بسيار كارساز خواهند بود لاكن به لحاظ آماري نياز كشور را پاسخ نخواهند داد و به نظر ميرسد در شرايط موجود حضور سيستم بانكي در برنامه‌هاي مرتبط با مسكن كم‌درآمدها بايد سه برابر شود تا بتوانيم مشكلات را در اين بخش كنترل كنيم.
و ـ نحوه توذيع تسهيلات
در پاره‌اي از برنامه‌هاي پيش‌بيني شده در طرح جامع تسهيلات به بهره‌برداران تخصيص داده ميشود نه به پروژه‌ها نظير برنامه شماره (1) و برنامه اعطاي وام روستائي در رابطه با 200 هزار فقره وام به روستائيان چنين سياستي حداقل دو مشكل اساسي دارد:
1ـ با توجه به اينكه تخصيص تسهيلات بهترين راه‌حل توانمند‌سازي اقشار كم‌درآمد است و بنابراين تنها راه مناسب جهت ايجاد تقاضاي موثر و توسعه بازار تقاضا است دولت در قبال تخصيص تسهيلات ميتواند به اصلاح امور ساخت و ساز نيز بپردازد و از اين طريق با توجه به تكاليف حاكميتي خود تسهيلات را در قبال رعايت ضوابط و مقررات كه موجب ارتقاء مشخصات ساخت و ساز گردد ارائه نمايد مواردي نظير:
ـ توسعه صنعتي ساخت و ساز كه از الزامات بحراني ساخت و ساز كشور محسوب ميشود.
ـ تحقق شاخصهاي اساسي تحت كنترل دولت نظير صرفه‌جويي در مصرف انرژي، ايمني و…
ـ تحقق شاخصهاي فراكاربردي نظير پايداري ساختمان، ملاحظات محيط زيستي و…
ـ تضمين كيفيت ساختمان
2 ـ تمركز تسهيلات بر پروژه‌ها در جهت برنامه‌ريزي انبوه حركت ميكند در صورتيكه تمركز تسهيلات روي بهره‌بردار در تضاد با برنامه‌ريزي انبوه است و نهايتاً به ارتقاء كيفيت ساخت و ساز ياري نمي‌رساند.
اين بحث بخصوص در رابطه با ساخت و ساز روستائي بسيار بارز است، در شرايطي كه ساخت و ساز ارزان و ايمن كه ويژگي ساخت و ساز روستائي است از پيچيده‌ترين امور مهندسي است و نيازمند حضور متخصصين و كارشناسان زبده است و قطعاً بايد در اين رابطه از تكنولوژي ساخت نيز كمك گرفت هنگامي كه وام مختصري را بين روستائيان توذيع كنيم به اين معني است كه همة بار تكنولوژيكي مديريتي و مهندسي اين مهم را به شخص روستائي واگذار كرده‌ايم و اين صرفاً به معني پاك كردن صورت‌مسئله است و قطعاً موجب و موجد ساخت و ساز ايمن و معتبر نخواهد شد.
برعكس روستاها بايد به دست شركتهاي بزرگ انبوه‌ساز كه توانائي تجهيز نيروهاي متخصص و كارآموزده را دارند و ميتوانند محصول كار خود را تضمين كنند بصورت انبوه برنامه ريزي شود تا محصول كار قابل بهره‌برداري باشد.
ما چگونه ميتوانيم انتظار داشته باشيم كه روستائي ما با مبلغي ناچيز و بدون داشتن تخصص و ارتباط و… معضلات عظيم ساخت و ساز روستائي را سامان دهد در مقابل چنين بحثي مطرح ميشود كه نظارت لازم بر جريان كار اعمال خواهد شد و نقطه خطا دقيقاً در اين است. ما بايد باور داشته باشيم كه در جوامعي نظير جامعه ما سيستم نظارتي بعنوان سيستم كنترل كيفي عمل نميكند.
ز ـ سيستم نظارت بعنوان سيستم كنترل كيفي
يكي از كاستي‌ها در تنظيم طرح جامع مسكن اين است كه سيستم نظارت را بعنوان يك سيستم كنترل كيفي قطعي محسوب نموده است در صورتيكه چنين نيست.
ـ در جوامعي نظير جامعه ما سيستم نظارت بعنوان سيستم كنترل كيفي عمل نميكند زيرا به پيش‌نيازهائي وابسته است كه تأمين آن در كوتاه مدت امكانپذير نخواهد بود.
ـ روش جايگزين توسعه صنعتي ساخت و ساز و برنامه‌ريزي انبوه است در اين روش مجموعه 200 سال دانش و تجربه جامعه بشر كه در قالب توليد انبوه و توسعه صنعتي در دسترس قرار دارد به عرصه ساخت و ساز سرريز خواهد شد و انواع مكانيزمهاي كنترلي نظير كنترل بهره‌وري، كنترل كيفي و كنترل عمليات و… كه از پشتوانه‌هاي علمي و تجربي وسيعي برخوردارند قابل استفاده خواهند بود.
ح ـ طرح جامع و نقش دانشگاه‌ها
يكي از معضلات بخش مسكن عدم ارتباط دانشگاه‌ها يا بخش مسكن است و اعتلاي بخش بدون حضور و دخالت دانشگاه‌ها ممكن نيست.
ـ مباحث مربوط به ساخت و ساز بطور كلي از عمق كافي برخوردار نيست يا به بيان ديگر زيرساختهاي نظري توسعه ساخت و ساز با مشكلات عديده همراه است و اين مهم عمدتاً بعلت عدم حضور دانشگاه‌ها است.
ـ عدم حضور دانشگاه‌ها در نقد و بررسي برنامه‌ها موجب خواهد شد كه برنامه‌ها در سطح باقي بمانند و تعميق نشوند.
ـ بحث‌هاي محوري نظير برنامه‌ريزي انبوه، انبوه‌سازي، توسعه صنعتي ساخت و ساز و… نيازمند تخصص هستند و اين تخصصها بايد در دانشگاه‌ها آموزش داده شود لاكن در حال حاضر چنين نيست.
ـ ايجاد آيتم‌هاي درسي و تخصص‌هاي مورد نياز در پروسه توسعه از الزامات كار است.
ـ طرح جامع نسبت به تعين نقش دانشگاه‌ها در روند توسعه ساخت و ساز مسكن كه ارتباطي بسيار تعيين كننده است نميتواند بي‌توجه باشد.
بطور خلاصه:
الف ـ نظامي براي جمع‌آوري و تجزيه و تحليل اطلاعات روز مسكن در طرح جامع غايب است.
ـ در غياب چنين ساختاري برنامه‌ريزي پويا امكانپذير نيست.
ب ـ توسعه صنعتي ساخت و ساز مهمترين وجه برنامه توسعه مسكن است و بايد محور طرح جامع مسكن قرار گيرد.
ـ حركت از برنامه‌ريزي خًرد به انبوه
ـ حركت از ساخت و ساز سنتي به ساخت و ساز صنعتي
ـ حركت از قراردادهاي سه عاملي به سمت قراردادهاي دو عاملي (طرح و اجرا)
ـ توسعه نگاه سيستمي به ساخت و ساز
ج ـ طرح جامع مسكن فاقد كميت مشخص در امر توسعه صنعتي است.
د ـ طرح جامع مسكن نميتواند حضور قريب الوقوع كشور در wto را ناديده بگيرد.
هـ ـ برنامه‌هاي پيش‌بيني شده جهت توانمند سازي اقشار كم درآمد در تأمين مسكن بسيار مطلوب است ولي كافي نيست و حداقل بايد 3 برابر شود.
و ـ توذيع تسهيلاتي كه هدف آن بهره‌برداران مشخص است بايد به نحوي باشد كه پروژه‌ها را نيز در قبال اهداف حاكميتي دولت مقيد كند و بخصوص موجب تحقق شاخصهاي اساسي تحت كنترل گردد.
ـ ساخت و ساز روستائي يعني ساخت و ساز ايمن و ارزان از پيچيده‌ترين امور مهندسي است و نيازمند همكاري متخصصين ورزيده و انبوه‌سازان توانمندو با تجربه است. توذيع وام بين افراد روستائي بمثابه واگذاري همه اين بار مديريتي، تكنولوژيكي به روستائيان محترم است.
ز ـ سيستم نظارتي در كشور ما نميتواند بعنوان سيستم كنترل كيفي تلقي شود بحث كنترل كيفي با توسعه برنامه ريزي انبوه و توسعه صنعتي ساخت و ساز محقق ميشود.
ح ـ نقش دانشگاه‌ها در سمت برنامه توسعه پايدار مسكن تعيين كننده است اين نقش در طرح جامع ناديده كرفته شده است.