در بازار ساخت‌وساز، موفقیت یک پروژه پیش از آنکه به مرحله اجرا برسد، در مجموعه‌ای از تصمیم‌های اولیه شکل می‌گیرد؛ انتخاب زمین، شناخت مخاطب، معماری، مصالح، روش ساخت و حتی نحوه مواجهه با ساختمان پس از تحویل. سیامک و میثم محمودی، مدیرعامل و عضو هیئت‌مدیره گروه ساختمانی آنیک، در یکی از ایونت‌های «ساختمان فردا» در بیستو ششمین نمایشگاه صنعت ساختمان، تجربه نزدیک به دو دهه فعالیت مشترک خود را از همین زاویه تشریح کردند؛ تجربه‌ای که برای آنها تفاوت میان «بساز و بفروش» و توسعه‌گری را در تمام چرخه عمر پروژه نشان می‌دهد.

به گزارش روابط عمومی انجمن تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان؛ میثم محمودی، عضو هیئت‌مدیره و هم‌بنیان‌گذار گروه ساختمانی آنیک، نقطه شروع توسعه‌گری را در تصمیمی می‌داند که پیش از خرید زمین و آغاز ساخت گرفته می‌شود: اینکه توسعه‌گر کجا بسازد، چه چیزی بسازد و برای چه گروهی بسازد.

وی با اشاره به تجربه فروش واحدهای پروژه حتی در مرحله خاک گفت در شرایطی که بسیاری از سازندگان از نبود مشتری صحبت می‌کنند، تعریف درست محصول می‌تواند مسیر فروش را تغییر دهد. از نگاه او، سازنده نباید منتظر بماند تا ابتدا ببیند چه کسی حاضر است محصول او را بخرد؛ باید از ابتدا مخاطب هدف را مشخص کند و سپس پروژه را متناسب با نیاز و توان همان گروه تعریف کند. در این فرآیند، انتخاب معمار، کیفیت طراحی و متریال نیز بخشی از تصمیم سرمایه‌گذاری است. محمودی تأکید کرد که توسعه‌گر باید از ابتدا مشخص کند پروژه قرار است با چه کیفیتی و برای چه سطحی از بازار ساخته شود.

سیامک محمودی در تکمیل این نگاه، عامل دیگری را برجسته کردد: صداقت و پاسخگویی در برابر مشتری. به گفته او، آنچه فروش یک پروژه را در سال‌های بعد نیز تقویت می‌کند، صرفاً کیفیت اولیه ساختمان نیست؛ بلکه تعهد سازنده به محصولی است که تحویل داده است. وی توضیح داد که اگر در پروژه‌ای مشکلی ایجاد شود، آنیک خود را موظف می‌داند در برابر آن بایستد و برای رفع مشکل اقدام کند. از همین رو، مشتری‌مداری برای این مجموعه به مرحله فروش محدود نمی‌شود و ساختمان‌های ساخته‌شده، حتی پروژه‌های ۱۰ تا ۱۵ سال قبل، همچنان مورد سرکشی و بررسی قرار می‌گیرند.

معماری، فناوری و تجربه مشتری

سیامک محمودی انتخاب معمار را یکی از تصمیم‌های اثرگذار در محصول نهایی دانست و گفت پس از تأیید طرح، آنیک تلاش می‌کند به تصمیم حرفه‌ای معمار وفادار بماند و تغییرات سلیقه‌ای در طراحی ایجاد نکند. از نگاه او، معماری و طراحی داخلی بخشی از ارزش نهایی ساختمان است و اعتماد به تیم طراحی باید در فرآیند اجرا نیز حفظ شود.

این رویکرد به استفاده از فناوری برای معرفی پروژه به مشتری نیز رسیده است. محمودی به تجربه استفاده از واقعیت مجازی اشاره کرد؛ روشی که به خریدار اجازه می‌دهد پیش از ساخته‌شدن پروژه، در فضای سه‌بعدی آن حرکت کند، متریال را ببیند و تا حدی تجربه حضور در واحد را داشته باشد. به گفته وی، این ابزار در فروش پروژه‌های آنیک نیز مؤثر بوده است، زیرا فاصله میان تصویری که در زمان فروش ارائه می‌شود و محصولی که در زمان تحویل دیده می‌شود، کاهش پیدا می‌کند.

میثم محمودی در ادامه، بخش دیگری از تجربه آنیک را به انتخاب روش‌های ساخت اختصاص داد و شهامت در پذیرش فناوری و مصالح جدید را یکی از ویژگی‌های توسعه‌گر دانست. او تجربه استفاده از هبلکس در دوره‌ای که هنوز شناخت عمومی نسبت به آن محدود بود را نمونه‌ای از این رویکرد عنوان کرد. از نگاه او، توسعه‌گر نمی‌تواند تنها بر روش‌های آشنا تکیه کند. ممکن است استفاده از یک فناوری جدید در ابتدا با مقاومت مشتری یا حتی بخشی از جامعه حرفه‌ای مواجه شود، اما وظیفه توسعه‌گر این است که ارزش فنی و اقتصادی آن را بشناسد و در صورت اطمینان از کارایی، زمینه پذیرش آن را فراهم کند.

صنعتی‌سازی و هزینه پنهان کندی ساخت

میثم محمودی سرعت ساخت را یکی از ضعف‌های مهم صنعت ساختمان دانست و گفت کندی پروژه‌ها هزینه‌ای ایجاد می‌کند که همیشه در صورت‌های مالی یک پروژه به‌روشنی دیده نمی‌شود. به اعتقاد او، این هزینه‌ها ممکن است در چند پروژه پشت سر هم انباشته شوند و سازنده تازه پس از چند پروژه متوجه آثار مالی آنها شود.

از همین رو، آنیک به سمت صنعتی‌سازی و ایجاد ساختار PMO حرکت کرده است. محمودی تأکید کرد که سازنده باید به شرکت ساختمانی مانند یک مجموعه تولیدی نگاه کند و برای افزایش سرعت و کنترل فرآیندها، از روش‌های صنعتی استفاده کند. وی استفاده از Drywall را یکی از تجربه‌های این مجموعه دانست. به گفته او، نگرانی نسبت به پذیرش این روش در بازار وجود داشت، اما سرعت اجرا و مزایای آن باعث شد آنیک استفاده از آن را در پروژه‌های مسکونی دنبال کند.

محمودی همچنین از ایده ساخت برخی اجزای ساختمان در محیط کارخانه و انتقال آنها به پروژه سخن گفت؛ از جمله حمام، سرویس بهداشتی و آشپزخانه که می‌توانند خارج از کارگاه ساخته و سپس در محل پروژه نصب شوند. در این نگاه، صنعتی‌سازی به معنای تغییر در مدل تولید ساختمان است، نه صرفاً جایگزین کردن یک مصالح با مصالح دیگر.

سیامک محمودی نیز در بخش دیگری از ارائه، به BIM و تجربه آنیک در پیاده‌سازی آن پرداخت. به گفته او، این مجموعه حدود چهار تا پنج سال قبل تلاش برای استفاده از BIM را آغاز کرد و در ابتدا با این تصور مواجه بود که این فرآیند هزینه‌ای ایجاد می‌کند که شاید در اجرا کاربردی نداشته باشد. وی توضیح داد که برای استفاده واقعی از  BIM، اطلاعات معماری، سازه و تأسیسات باید در یک مدل مشترک قرار بگیرند تا تداخل‌ها و خطاها پیش از رسیدن پروژه به مرحله اجرا مشخص شوند. آنیک در ادامه تلاش کرد این ظرفیت را در داخل مجموعه و با استفاده از نیروهای متخصص داخلی توسعه دهد.

به گفته محمودی، امروز پروژه‌های این مجموعه پیش از اجرا از نظر جزئیات و مصالح قابل کنترل هستند. یکی از مزیت‌های اصلی این روش، کاهش دوباره‌کاری است؛ زیرا در شرایط افزایش هزینه مصالح و دستمزد، جابه‌جایی یک دیوار یا اصلاح یک بخش از ساختمان در زمان اجرا دیگر هزینه ناچیزی ندارد. وی همچنین به امکان برآورد دقیق مصالح از طریق BIM اشاره کرد. مشخص بودن تعداد و نوع اقلام مورد نیاز، از خرید بیش از اندازه و بلوکه شدن سرمایه جلوگیری می‌کند و هم‌زمان ریسک خرید دوباره مصالح در میانه پروژه و مواجهه با افزایش قیمت‌ها را کاهش می‌دهد.

بهره‌برداری؛ بخشی از برند ساختمان

نگاه سیامک محمودی به پروژه با زمان فروش و تحویل ساختمان پایان نمی‌یابد. او بهره‌برداری را بخشی از مسئولیت سازنده در قبال محصولی می‌داند که با نام او وارد بازار شده است.

به گفته او، حفظ برند حتی ممکن است در یک پروژه سود مستقیم ایجاد نکند و در سال‌های نخست هزینه‌هایی برای سازنده داشته باشد، اما کیفیت بهره‌برداری می‌تواند اعتبار مجموعه را در پروژه‌های بعدی حفظ کند. ساختمانی که در زمان تحویل امکاناتی مانند استخر، کتابخانه و خدمات رفاهی دارد، اگر در سال‌های بعد به‌درستی نگهداری نشود، به‌تدریج بخشی از ارزش خود را از دست می‌دهد.

بر همین اساس، آنیک علاوه بر سرکشی دوره‌ای به پروژه‌ها، شرکت بهره‌برداری خود را توسعه داده و به سمت مدل هتلینگ حرکت کرده است؛ مدلی که به گفته محمودی قرار است خدمات رفاهی و نگهداری ساختمان را از قالب سنتی سرایداری خارج کند.

میثم محمودی نیز تأکید کرد که بهره‌برداری در صورت تبدیل شدن به یک فعالیت حرفه‌ای، باید ساختار اقتصادی مستقلی داشته باشد. از نظر او، شرکت بهره‌بردار نیازمند مدیریت، نیروی انسانی و مدل کسب‌وکار جداگانه است. با این حال، برای مجموعه‌ای که هم سازنده و هم بهره‌بردار است، منفعت این فعالیت الزاماً در درآمد مستقیم همان پروژه خلاصه نمی‌شود و می‌تواند از مسیر حفظ اعتماد مشتری و تکرار خرید به پروژه‌های بعدی منتقل شود.

«ظرف خالی»؛ یادگیری به‌عنوان مزیت مدیریتی

یکی از مفاهیم محوری بخش پایانی این نشست، استعاره «ظرف خالی» بود؛ رویکردی که میثم محمودی آن را بخشی از شیوه یادگیری و مذاکره خود می‌داند.

وی توضیح داد که حتی زمانی که در یک حوزه تجربه دارد، هنگام مراجعه به مشاور، تأمین‌کننده یا فروشنده تلاش می‌کند خود را شنونده قرار دهد و اجازه دهد طرف مقابل اطلاعات و تجربه خود را ارائه کند. به گفته او، این روش کمک می‌کند اطلاعاتی به دست آید که ممکن است از قبل در اختیار مدیر نباشد.

محمودی این رویکرد را به پذیرش نقد در داخل سازمان نیز تعمیم داد و تأکید کرد که مدیر باید به کارکنان اجازه دهد ایرادات و انتقادهای خود را مطرح کنند. از نگاه او، پذیرش تغییر و انتقاد، بخشی از مسیر توسعه یک سازمان است.

سیامک محمودی نیز بر همین نقطه تأکید کرد و گفت «نداشتن» دانش در یک حوزه نباید با خجالت یا ضعف اشتباه گرفته شود. مدیر می‌تواند سؤال کند، بشنود و پس از جمع‌آوری اطلاعات تصمیم بگیرد. او البته بر اهمیت داشتن دانش پایه تأکید کرد؛ به این معنا که شنونده بودن نباید به معنای کنار گذاشتن دانش تخصصی و پذیرش بدون بررسی هر پیشنهادی باشد.

تجربه برادران محمودی در «ساختمان فردا» تصویری از توسعه‌گری ارائه کرد که در آن، تصمیم‌های پروژه از زمین و مخاطب آغاز می‌شود، با معماری و فناوری ادامه پیدا می‌کند، در صنعتی‌سازی و کنترل دیجیتال شکل منظم‌تری می‌گیرد و پس از فروش نیز با بهره‌برداری و نگهداری ادامه دارد. در این مدل، ساختمان یک محصول یک‌باره نیست؛ چرخه‌ای است که کیفیت آن از تصمیم‌های پیش از ساخت تا سال‌های استفاده از آن شکل می‌گیرد.