دلایل بی‌تفاوتی مسکن به کاهش نرخ ارز/ گام‌های نهایی برای کاهش قیمت مسکن

همین چند روز پیش بود که برخی رسانه‌ها از توقف رشد قیمت مسکن خبر دادند. به باور این دسته از رسانه‌ها، افت شدید معاملات، مرز روانی برای رشد قیمت مشخص کرده و دفاتر املاک از فروکش یک‌باره نرخ‌های پیشنهادی املاک نوساز گزارش می‌دهند. شرایط موجود نشان می‌دهد که مالکان و سوداگرانی که به دنبال سودهای کلان بودند، باید تعدیل شدیدی در قیمت‌های کنونی خود داشته باشند.

 قصه قیمت ارز در ایران، قصه جاده یک طرفه است. این پیشگام یکه تاز بازارها، در هنگام صعود پیروان بی‌شماری دارد، بطوری که همه چیز را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اما در هنگام نزول، هیچ کالایی وابسته به نرخ دلار نیست. این قصه پر غصه، حکایتی هر ساله است که می‌گوییم و می‌شنویم، خودمان باور می‌کنیم و خودمان به آن می‌خندیم.

زمانی که سوت شروع مسابقه افزایش قیمت ارز زده شد، شاید دولت فکر نمی‌کرد این آش تا این حد شور بشود. کمتر کارشناسی پیش بینی می‌کرد که قیمت ارز تا مرز ۲۰ هزار تومان هم پیش برود. چون سنت دولت‌های قبل، افزایش ۲ تا ۳ برابری در دور دوم ریاست‌جمهوری بوده و این‌بار عنان بازی و بازار از دست همه در رفت.

افزایش قیمت ارز این‌بار متفاوت با روال دولت‌های قبل بود. طبق روال هر دوره، متناسب با افزایش قیمت ارز، قیمت سایر کالاها و خدمات با دلیل و بدون دلیل افزایش می‌یافت؛ اما این‌بار به دلایلی از جمله صعود افسار گریخته قیمت ارز و عدم کشش بازار، امکان گسترش دامنه افزایش قیمت‌ها متناسب با قیمت ارز ممکن نشد. از همین رو، در برخی بازارها مخصوصا بازارهای سرمایه بر، شاهد عدم رشد قیمت‌ها متناسب با افزایش نرخ ارز بودیم.بازار مسکن از جمله بازارهایی بود که با وجود شیطنت‌های بسیاری که در آن انجام شد، کشش افزایش قیمت بیش از ۹۰ درصد را نداشت.

این افزایش قیمت در حالی ایجاد شد که شاهد صعود قیمت ارز تا ۴۰۰ درصد هم بودیم. حال به نظر می‌رسد، تحلیل‌های کنونی بازار مسکن یعنی روند کاهش قیمت‌ها برآمده از یک ادعا و یک پیش‌بینی باشد. چنانچه ذکرشده از یک‌سو، برخی از رسانه‌ها خبر توقف قیمت مسکن به علت افزایش فزاینده را می‌دهند و از سوی دیگر مسوولان پیش‌بینی کاهش دلار در روزهای آتی را دارند که این مورد می‌تواند تأثیر مطلوبی بر کاهش قیمت مسکن داشته باشد.

نقش متفاوت مسکن با رقیب قدیمی

در همین راستا عطا آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه به نظر می‌رسد بازار مسکن در ماه‌های آتی برای اولین‌بار نقش متفاوت‌تری نسبت به رقیب خود دلار داشته باشد گفت: همواره رابطه دلار با مسکن به‌صورت یک‌به‌یک بوده یعنی زمانی که دلار افزایش داشته قیمت مسکن نیز به نسبت همین نرخ تورم حاصل از این افزایش رشد داشت. اما امسال رابطه این دو بازار نشان داد بازار مسکن دیگر توان بازی موازی با دلار را ندارد.

وی با بیان مطلب فوق به «صما» گفت: قیمت دلار به‌یک‌باره از ۳هزار و ۷۰۰ تومان به ۱۱هزار تومان (نرخی که در ماه گذشته بانک‌ها خریدار دلار فروشندگان بودند) رسید. این رقم نشان می‌دهد که رشد قیمت دلار در بازار رسمی بالای ۲۰۰ درصد بوده است. حال ‌آنکه بر اساس آمارها این رشد در بازار مسکن در شهرها ۲۵ تا ۳۰درصد، در کلان‌شهرها بالای ۳۰و در تهران ۷۰درصد بوده است.این کارشناس مسکن گفت: بنابراین عواملی مانند مسکن مازاد ۲٫۶ میلیونی، عدم پوشش مناسب تسهیلات بانکی برای خرید مسکن، عدم توانایی خرید متقاضیان مصرفی و همچنین کاهش صبر و حوصله مالکان و سازندگان باعث تغییر نقش مسکن شده است.

وی بابیان اینکه در ماه‌های آتی روند ارایه تخفیف و کاهش قیمت‌ها از سوی مالکان و سازندگان دور از ذهن نیست، عنوان کرد: همه سوداگران با رصد کنونی بازار مسکن به این نتیجه رسیده‌اند که قیمت مسکن به حد اشباع رسیده و بازار رسمی کشش افزایش قیمت را ندارد.

آیت‌اللهی خاطرنشان کرد: قیمت‌های نامتعارف به درخواست مالکان است که درنهایت خریدار به دلیل افزایش چند برابری قیمت‌ها صرف‌نظر می‌کند. ادامه این روند و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن باعث می‌شود که خریداران و مصرف‌کنندگان واقعی از بازار مسکن صرف‌نظر کنند.

این کارشناس بابیان اینکه واقعیت بازار نشان می‌دهد، بخش بزرگی از خریداران مسکن بخش مصرفی هستند و در حال حاضر این بخش توانایی خرید مسکن را ندارند اظهار داشت: کاهش دمای قیمت مسکن در دستان همین بخش مصرفی است و ازآنجایی‌که از ابتدای سال جاری برای توانمندسازی این بخش اقدام قابل‌توجهی انجام‌نشده شاهد فروکش شدن دمای این بازار در روزهای آتی خواهیم بود.

وی درنهایت گفت: اخذ مالیات از خانه‌های خالی و خانه‌های سرمایه‌ای لوکس، ایجاد تحرک در حوزه بهسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده، نظارت چکشی در بخش قیمت‌های مسکن و همچنین استفاده از تجربه بخش خصوصی می‌تواند راه گشای مشکلات مسکن باشد.

ماهی‌گیری بازندگان از آب گل آلود

همچنین افشین پروین پور، کارشناس مسکن با تایید اشباع قیمت مسکن در سال جاری گفت: هر افزایش قیمتی بدون وجود خریدار محکوم‌به فنا است و کاهش میزان معاملات مسکن به‌خوبی نشان می‌دهد که عمر افزایش قیمت مسکن به نقطه پایانی خود رسیده است.

مدیر گروه مطالعات مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت درباره داشتن نگاه اقتصادی به مسکن در کشور به «صما» گفت: ما در ایران دو نوع تورم داریم که شامل تورم عمومی در کل اقتصاد و نیز تورم مسکن می‌شود. این موضوع سبب می‌شود کسانی که در ایران مستأجر هستند، مرتباً باگذشت زمان، زیان می‌بینند و ادامه وضعیت مستأجری سبب ضرر اقتصادی به خانوار می‌شود. به معنای دیگر تورم عمومی اقتصاد سبب می‌شود تا از ارزش پولی که به عنوان ودیعه نزد مالک دارند مرتباً کاسته شود از سوی دیگر تورم بخش مسکن هم سبب می‌شود تا از خرید واحد مسکونی ناتوان‌تر شوند. ضمن اینکه به دلیل بالا بودن اجاره‌ها، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن نیز ندارند.

عضو شورای عالی مسکن دولت دهم گفت: متأسفانه در طی ماه‌های اخیر برخی از مالکان و سازندگان از آب گل‌آلود اقتصاد کشور شروع به ماهی‌گیری کرده‌اند. درحالی که این ماهی‌گیری به ضرر آنها تمام شد چراکه بسیاری از سازندگان به علت نبود متقاضی هنوز هم نتوانسته‌اند سرمایه و سود خود را از بازار مسکن خارج کنند.

پروین پور با تأکید بر اینکه زمان کنونی فرصت مناسبی برای ایجاد و احداث مسکن‌های مسکونی مصرفی است، گفت: بهسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده زمان مناسبی برای تولید انبوه باکیفیت و باقیمت‌های مناسب است. وی گفت: قیمت بازار مسکن در طی ماه‌های اخیر به‌واسطه دو مزیت اقتصادی یعنی کاهش قیمت دلار وعدم کشش بازار مسکن روند معکوس و نزولی خواهد داشت.

گام‌های نهایی موفقیت مسکن

در همین راستا فرشید پور حاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان بابیان اینکه منابع بخش مسکن به‌جای صندوق پس‌انداز مسکن یکم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص یابد، گفت: بخش تولید مسکن شرایط سختی را می‌گذراند و وزیر آینده اگر این حوزه را به آرامش برساند ما از او حمایت می‌کنیم.

وی افزود: هم‌اکنون حوزه ساخت‌وساز در رکود به سر می‌برد و شرایط سختی دارد. در حوزه بافت فرسوده برای استفاده از صندوق توسعه ملی پیشنهاد دادیم که خوشبختانه دیروز تفاهم‌نامه آن انجام شد. در این حوزه می‌شود هزینه‌های تولید را کاهش داد. اما مصوباتی که بعضاً در مجلس دنبال می‌شود و نیز سمت‌وسوی تسهیلات، برای حوزه تولید کفایت نمی‌کند. منابع به سمت استفاده از صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم سوق یافته که در آینده چالش خود را خواهد داشت. بنابراین حتماً باید در استفاده از صندوق توسعه ملی برای بافت فرسوده تمهیدات لازم صورت گیرد.

وی بابیان اینکه بخش تولید، ابتدا باید وارد فرآیند بازآفرینی شود گفت: در مرحله دوم، واحدها در قالب فروش اقساطی و صندوق‌های پس‌انداز مسکن یکم به خریداران واگذار شود. این سیاست الآن وجود ندارد و صندوق توسعه ملی عملاً به سمت صندوق پس‌انداز مسکن یکم و خرید مسکن شیفت پیداکرده است. علت این است که دولت و مجلس به‌درستی نظرات بخش خصوصی را رعایت نکردند.

پور حاجت در ادامه تأکید کرد: افزایش یا کاهش قیمت رابطه مستقیمی باعرضه و تقاضا دارد و آمارها نشان می‌دهد زمانی که بازار مملو از کالا باشد بخش تقاضا قدرت چانه‌زنی دارد و این مورد در خصوص مسکن کاملاً به اثبات رسیده است.

وی درنهایت گفت: راه‌کار حل مشکلات مسکن در دستان بخش خصوصی است و باید مسوولان و دولت به این بخش بهاداده و از مشورت و نظرات این حوزه بیشتر استفاده کند.

منبع: صما

توسط |۱۳۹۷-۹-۲۹ ۰۷:۰۳:۴۳ +۰۳:۳۰۲۹ام آذر, ۱۳۹۷|اخبار روز, تحلیل بازار مسکن|بدون دیدگاه

دیدگاه خود را بنویسید