درد مسکن با افزایش تسهیلات درمان نمی‌شود/ نقش سیاست‌های دولت در ناکامی خریداران

ر حال حاضر، سازندگان با افزایش قیمت مصالح ساختمانی روبرو هستند و از طرف دیگر با توجه به ناتوانی خریداران، در معرض افزایش ریسک نقد شوندگی و طولانی شدن دوره بازگشت سرمایه قرار دارند که این دو مسئله می‌تواند باعث خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن شود.

تهیه مسکن مناسب ، یکی از مهم‌ترین دغدغه افراد در جوامع، به‌ویژه در شهرهاست. ساخت و قیمت‌گذاری مسکن، به دلیل چندوجهی بودن، تحت تأثیر عوامل و متغیرهای داخلی و خارجی متعددی قرار دارد. به همین دلیل برای تهیه آن، می‌بایست علاوه بر توان شخصی و آورده افراد، سایر بخش‌ها، ازجمله نهادهای مالی و بانکی در کنار دولت، مشارکت فعال داشته باشند. در حال حاضر ، در کشورهای توسعه‌یافته که سطح درآمد سرانه ملی بسیار بالاتر از کشور ماست، تا سقف ۹۰ درصد ارزش ملک، تحت عنوان تسهیلات بلندمدت ( بعضاً تا ۳۰ سال) به متقاضیان تهیه مسکن پرداخت می‌شود. این حمایت‌ها از یک‌سو میزان اهمیت تهیه مسکن برای دولت‌ها را نشان می‌دهد، و از سوی دیگر، ناکافی بودن درآمد و آورده شخصی افراد برای تهیه مسکن را نمایان می‌سازد.

در ایران، همواره بار تهیه سهم قابل‌توجهی از قیمت مسکن به دوش متقاضی بوده است. بخش ناچیزی هم که تحت عنوان وام به متقاضیان پرداخت می‌شود جوابگوی هزینه‌های ساخت یا خرید مسکن نیست. در حال حاضر سقف وام مسکن پرداختی در کلان‌شهرها حدود ۱۶۰ میلیون تومان است که حدود ۲۰ متر از هزینه خرید ملک را پوشش می‌دهد. این مبلغ وام در حالی پرداخت می‌شود که برای خرید این وام ( بدون سپرده‌گذاری) می‌بایست در حدود ۲۰ میلیون تومان پرداخت کرد. بازپرداخت این وام نیز با توجه به حداقل دستمزد، برای بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مشکل‌آفرین است.

در شرایط حال حاضر کشور که نوسانات شدید در بازار وجود دارد، قیمت مسکن افزایش بیش از ۹۰ درصدی را تجربه کرده و عملاً توان خرید ملک برای قشر متوسط و ضعیف جامعه از بین رفته است. در حال حاضر برخی کارشناسان راه‌حل برون‌رفت از شرایط را در افزایش میزان وام مسکن عنوان می‌کنند. اما برای سنجش میزان امکان‌پذیر بودن و شدت اثرگذاری این راه‌حل ، می‌بایست به نکاتی توجه داشت.

در حال حاضر تنها بانکی که به‌طور تخصصی و با محوریت مسکن در حال ارائه وام‌های کلان و متعدد در این حوزه فعالیت می‌کند، بانک مسکن است. با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و میزان تأثیر این وام در کمک به خریداران، می‌بایست حداقل ۵۰ درصد هزینه خرید ملک را به عهده وام گذاشت که با احتساب قیمت‌های فعلی، برای خرید یک واحد ۸۰ متری باید بین ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون وام دریافت کرد. برای پرداخت این مبلغ، نیاز به منابع فراوان بانکی است. که در حال حاضر بعید به نظر می‌رسد سیستم بانکی بتواند این مبلغ را متناسب با تعدد متقاضیان پرداخت کند. به‌علاوه ، برای کسب امتیاز این وام نیاز به سپرده‌گذاری کلان و یا هزینه بالا برای خرید اوراق است که از عهده بسیاری از متقاضیان خارج است.

تعداد وام‌های پرداختی در سال ۹۷ از سوی بانک مسکن حدود ۱۴۰ هزار فقره گزارش‌شده است که نسبت به آمار متقاضیان واقعی بسیار کمتر است. با توجه به جمعیت جوان کشور و اضافه شدن متقاضیان جدید، نمی‌توان از سیستم بانکی انتظار داشت بتواند به‌تنهایی جوابگوی خیل رو به رشد متقاضیان مسکن باشد. به‌علاوه، با توجه به عمر کوتاه بنا در ایران، می‌بایست منتظر متقاضیان جدیدی باشیم که در دهه آینده به جمع مشتریان بانک‌ها اضافه خواهند شد.

با فرض توان پرداخت این وام‌ها به متقاضیان، میزان اقساط برای بازگرداندن این مبالغ، از عهده بسیاری از متقاضیان خارج است. در شرایطی که مبلغ حداقل حقوق رسمی اعلام‌شده از طرف دولت کمتر از ۱٫۵ میلیون تومان است و میانگین حقوق دریافتی کارمندان نیز کمتر از ۲٫۵ میلیون تومان است، با توجه به رشد عمومی قیمت‌ها و تورم واقعی بیش از ۵۰ درصدی ، بعید به نظر می‌رسد میزان دریافتی افراد کفاف پرداخت اقساط وام‌های ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیونی را بدهد. از طرف دیگر به علت تورم بالا، حفظ میزان سود و مدت بازپرداخت فعلی برای تسهیلات بلندمدت، توان وام‌دهی بانک‌ها را تحت تأثیر قرار خواهد داد.

با توجه به موارد ذکرشده و با در نظر گرفتن شرایط فعلی اقتصادی کشور، دولت و نهادهای ذی‌ربط می‌بایست علاوه بر خریداران مسکن، توجه ویژه‌ای نیز به سازندگان مسکن داشته باشد. در حال حاضر، سازندگان با افزایش قیمت مصالح ساختمانی روبرو هستند و از طرف دیگر با توجه به ناتوانی خریداران، در معرض افزایش ریسک نقد شوندگی و طولانی شدن دوره بازگشت سرمایه قرار دارند که این دو مسئله می‌تواند باعث خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن شود.

دولت برای کمک به خانه‌دار کردن مردم می‌بایست نگاه همه‌جانبه به دو طرف معادله مسکن، یعنی خریدار و سازنده (فروشنده) داشته باشد و با حمایت ازیک‌طرف مطمئناً تعادل در بازار برقرار نخواهد شد. حل این مشکل عزم جدی و تلاش همه‌جانبه‌ای را در تمام بخش‌های مرتبط با مسکن می‌طلبد. اولین گام در این مسیر، بازگرداندن آرامش به بازار برای روشن شدن مسیر و آینده بازار ملک است. در فضای غبارآلود و دریای متلاطم هیچ ناخدایی حاضر به خطر کردن نخواهد شد.

در گام بعد دولت می‌بایست اقدام به تقویت توان عمومی و بالا بردن قدرت خرید افراد بکند. این راه با استفاده از روش‌های جبرانی مانند افزایش دستمزد، پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت در غالب وجوه اداره شده، ارائه زمین ارزان‌قیمت و رایگان، ارائه تخفیفت و معافیت‌ها برای اقشار آسیب‌پذیر، کمک گرفتن از نهادهای خیریه و سازمان‌های عام‌المنفعه و . . . استفاده نماید.

در گام آخر دولت با کمک نهادهای ذی‌ربط در بخش مسکن و همکاری نهادهای نظارتی ، اقدام به تدوین قوانین و مقررات یکپارچه از زمین تا بازار نماید، به‌طوری‌که از ابتدای ساخت بنا تا تحویل به بازار تحت شرایط مدون امکان کنترل و نظارت وجود داشته باشد. کما اینکه در حال حاضر در کشورهای پیشرفته، علیرغم فعالیت گسترده بخش خصوصی در بازار املاک، کنترل‌ها و نظارت‌های شدیدی از طرف سازمان‌های مربوطه نظیر شهرداری‌ها و بانک‌ها بر این بازار وجود دارد. فعال کردن طرح‌های مغفول مانده مانند اخذ مالیات از واحدهای خالی، ورود به بازار اجاره‌بها و اجرای طرح‌هایی مانند مسکن اجتماعی و اجرای طرح واگذاری مسکن اجاره به‌شرط تملیک ازجمله طرح‌هایی است که به ثبات بازار کمک شایانی خواهد کرد.

منبع: صما

توسط |2018-12-15T06:25:53-01:0015th دسامبر, 2018|اخبار روز, تحلیل بازار مسکن|بدون دیدگاه

دیدگاه خود را بنویسید